「十大挑剔購屋原則」嚴格把關

文．莊孟翰

　莊教授曾建議應進一步將資訊揭露與相關系統規劃建置，並與不動產開發之地籍與土地使用分區等資料，能夠相互銜接套圖運用，以兼顧一般民眾對於這些資訊之認識與了解；但實際購屋時應如何趨吉避凶？另行政院會日前拍板《都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例》草案，面臨老屋位於液化區或地質敏感區進行都更時應如何規劃設計？

整體而言，台灣因地震頻繁，加上平地面積僅占26％，因此在活動斷層地質敏感區、山崩與地滑地質敏感區往往被列為較高風險區域。

購屋前先詳閱不動產說明書

去(2016)年初在台南大地震後，一般民眾購屋時大都會改以結構安全為優先考量，因此，原本較受中產階層青睞的中古屋，歷經這次震撼教育，一般民眾也必定會以1999年九二一大地震以後興建，耐震係數大幅提高的房子為首選。

針對現行法律規範，包括房屋買賣不動產說明書以及建案銷售說明書，均可以附件方式要求揭露說明，除法令規定重要事項，對於土壤液化潛勢圖和地質敏感區，都可以先行查閱確認。現階段各相關資訊既已陸續揭露，主管機關緊接著即應就相關法令制度予以補強，尤其是工程技術與施工規範，如此，方能真正落實提升居住品質與保障生命財產安全的政策目的。依目前已公佈的土壤液化潛勢區和地質敏感區等資料，成屋交易市場雖不免心存戒懼，惟並無立即危險；由於事關人民生命財產，仍應儘早公布相關配套措施，以加速防災型都更或老舊房屋檢驗等政策之推動。

購屋謹記十大原則

對此，謹提供以下十大挑剔購屋原則作為指標，以確保居家安全無虞。

(1)品牌信譽：購屋時應首重品牌信譽，可就其歷年作品、業績及客戶風評加以評量，最好是擁有自家營造廠，切忌借牌或一案公司，此外，還要注意有無購屋糾紛或漏水紀錄等前科。

(2)基地與土質：儘量避免地形不整，或順向坡、土石崩落、斷層帶、土壤液化區等，更值得注意的是，購屋前即應詳細查閱該建案或附近地區是否曾經發生類似災情。

(3)老舊屋齡：避免購買老舊窳陋住宅而平添無謂風險；按截至2016年第三季為止，依稅籍資料數據，國內三十年以上老舊住宅高達384萬718戶，占總存量844萬6023戶之45.47％，購屋之前應仔細查閱登記簿謄本所記載之竣工日期。

(4)建物現況：可先由外觀檢視建物是否有傾斜、磁磚龜裂、掉落等情況，內部則應嚴查是否有漏水等情事，一般最常見漏水區域為廚房與廁所，另外，屋頂與地下室也是常見漏水之處。

(5)施工品質：品牌信譽良好的公司，除施工品質嚴謹之外，十五年結構保固亦是必備要件。現階段已有一家信譽卓著的大型上市建商推出結構體保固二十五年、防水保固五年、地壁磚保固五年之三大保固承諾，購屋之前不妨多參觀比較。

(6)結構安全：施工過程除主筋之外，綑綁主筋的箍筋間距、彎鉤角度、彎鉤長度、箍筋粗細等，更是攸關建築物結構安全與耐震能力；其次，混凝土強度也很重要，信用卓著的建商更會以拍照存證方式公開讓購屋者閱覽。

(7)規劃設計：儘量避免選購「大Ｕ型」、「大Ｔ型」及「大Ｌ型」的住宅社區，俾免一遇地震容易產生額外的扭轉與拉扯力道，而遭受無妄之災，2016年初台南地震之慘痛教訓，殷鑑不遠。

(8)海砂屋與輻射鋼筋：購屋之前務必要求房仲業者提供相關資料，藉以仔細查證是否貼有紅色或黃色標籤。

(9)違章建築：常見住商混合大樓一樓打通當賣場，購屋前應依原設計圖檢視樑、柱或剪力牆是否遭破壞或拆除，另外，屋頂加蓋也是常見的違建所在。

(10)建物測量成果圖：購屋前應詳細核對建物測量成果圖與建物現況，了解現狀與原設計圖之差異何在，例如陽台外推與露台加蓋等違建。

都更應可一次解決居住安全疑慮

由內政部研擬、行政院會拍板的《都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例》草案，將與《都市更新條例》修法脫鉤處理，應有助加速老舊住宅重建，兼以活絡經濟及產業發展；其意旨係就屋齡三十年以上危險、老舊建物，在全體所有權人同意前提下提出申請，二個月即可快速啟動重建，比循都更程序平均十六個月快速，且無面積限制。至於小面積則更易整合推動，據主管機關估計至少五十萬戶，甚至上百萬戶適用這項新規定。其次，在容積獎勵方面，除法定1.3倍或原容積1.15倍之外，法案通過三年內申請案，再額外給予10％獎勵，亦即法定容積最高可達1.4倍。至於租稅減免方面，五年內提出的申請案，重建期間免地價稅，重建後房屋及地價稅享有二年減半優惠，並且在重建後未出售轉手前，仍可享房屋稅終身減半，五年期限屆滿後，行政院將視情況延長租稅減免年限，但以一次為限。

由於地質法與土地開發管理等相關法令係相輔相成，因此，透過全國地質敏感區之公告，可讓社會各界能預先了解土地坐落的地質狀態，在開發前即可據以辦理地質敏感區基地地質調查及地質安全評估，因地制宜規劃開發事宜，並事先研擬適當的因應措施，以提升土地開發利用的合理性與安全性。今後民眾亦可遵照都更推動政策如《都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例》立法之後，妥為規劃自身不動產之防災和抗震因應對策。

此外，購屋時亦可依據上述「十大挑剔購屋原則」，審慎挑選，俾免辛苦累積的血汗錢，無端蒙受不可預知的損害。

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看屋專線 余勝富 0955-160509(小富)
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機場捷運年後試乘 可接受8種票證

【網路地產王/綜合報導】機場捷運在通過先前初勘之後，接連緊鑼密鼓的兩天工作，由交通部主辦的機捷履勘作業，已於105年12月29、30日圓滿完成。桃園市長鄭文燦指出，桃捷公司將進一步完成完整規劃方案，預估將在農曆年前，宣布機場捷運營運方案，初步規劃試營運一個月，先後辦理各兩週的團體試乘及自由試乘，提高營運系統熟悉度，在試營後正式通車，正式通車後的第一個月則以票價5折優惠，鼓勵國人多搭乘機場捷運。

鄭文燦近日出席「交通部機場捷運線履勘完成記者會」時表示，交通部履勘小組對於機場捷運提出41項改善事項，其中有8項「營運前須改善事項」、33項須在營運後改善的「一般注意改善事項」及「後續建議改善事項」，桃園捷運公司與交通部高鐵局將成立營運改善小組，把過去這段期間及試乘階段所發現的缺點改善完畢，機場捷運不只是安全性和穩定性必須達標，更應提升營運效率及旅客舒適度，目前規劃在農曆年前宣布機捷營運方案，過年後正式通車。

交通部履勘小組對於機場捷運系統完備性有相當肯定，提出的8項「營運前須改善事項」，以目前高鐵局及桃捷公司的專業性及合作程度，大多不難在短時間內達到委員們的期待，交通部期待能在春節前發出營運許可，並儘速公布試營運方案。

機場捷運即將要通車，不只服務台北市、新北市、桃園市，中南部國人亦可搭乘高鐵到高鐵桃園站，轉乘機場捷運，只需10分鐘即可到達桃園國際機場；國際旅客一抵達桃園，即可感受台灣的進步。

機場捷運提供旅客許多創新服務，包括全線4GWIFI；票證系統接受悠遊卡、一卡通及桃園市民卡等8種卡片；直達車配有無線充電設備；A1站可預辦登機、托運行李。

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房屋整修非屬改建 免申報房屋稅

【網路地產王/綜合報導】為了強化住家品質與功能，有時購屋者會透過一些工程整修房屋，近日有民眾來詢問房屋整修是否需要再申報房屋稅，對此，高雄市稅捐稽徵處表示，若整修僅是增加房屋價值，但不屬房屋稅條例中的「改建」範圍內，不必申報房屋稅。

稅捐處進一步說明，依建築法第9條第3項規定，「改建」的定義是指將建物的一部分拆除，於原建築基地範圍內改造，但不增高或擴大面積。而已有房屋稅籍的建物，若是內部整修、換裝門窗，或是外牆拉皮；雖可增加房屋價值，但不屬房屋稅條例第7條所訂的「改建」範圍，因此不需辦理房屋稅申報。

稅捐處特別提醒，房屋除了新、增建部分須申報房屋稅外，若有拆除改建，仍應於房屋建造完成日起的30日內，主動檢附相關文件向房屋所在地稅捐稽徵機關申報房屋稅籍及使用情形；如未依規定申報而漏稅經查獲者，除補繳應納稅額外，並可按所漏稅額，處以2倍以下罰鍰。

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